Trêve hivernale 2026-2027 : du 1er novembre au 31 mars, le calendrier procédural du bailleur

EN RÉSUMÉ — La trêve hivernale 2026-2027 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Ce qu'elle gèle, c'est l'acte physique d'expulsion — le commissaire de justice ne peut pas mettre un occupant à la rue entre ces deux dates, sauf exception légale précise. Ce qu'elle ne suspend pas : les procédures judiciaires, les commandements de payer et leur délai de six semaines avant clause résolutoire, les jugements et les demandes de concours de la force publique. Un bailleur en situation d'impayé qui engage la procédure en octobre 2026 n'expulsera pas avant le 1er avril 2027 — mais il partira avec un dossier bouclé plutôt qu'un printemps à improviser. C'est tout l'enjeu de ces dernières semaines.

Ce que la trêve gèle — et ce qu'elle ne touche pas

L'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution interdit toute mesure d'expulsion du 1er novembre au 31 mars inclus. La formule vise l'acte physique : le commissaire de justice, éventuellement escorté de la force publique, qui met l'occupant hors des lieux. Elle ne suspend pas le cours du droit. Un bailleur peut assigner, plaider, obtenir un jugement de résiliation, faire délivrer un commandement de quitter les lieux et déposer sa demande de concours de la force publique pendant les cinq mois de suspension. La trêve n'est pas un congé forcé : c'est un sursis d'exécution.

L'incidence économique est souvent sous-estimée. Un logement occupé par un locataire en impayé non libéré à la fin d'octobre reste occupé jusqu'à l'été 2027 au mieux — une fois intégrés les délais d'audience post-trêve et la durée réelle de l'exécution. C'est pourquoi choisir une garantie loyers impayés dès la signature du bail change radicalement le calcul : les loyers continuent d'être perçus même si la procédure prend dix-huit mois.

Le calendrier procédural de l'impayé

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le commandement de payer doit rester infructueux six semaines avant que la clause résolutoire produise son effet. Ce délai précède la saisine du tribunal. Pour qu'une expulsion soit possible le 1er avril 2027, la chaîne complète doit être engagée plusieurs semaines avant la trêve. Le nouveau contrat type de bail au 1er octobre 2026 inscrit désormais cette clause résolutoire de plein droit pour tout nouveau bail.

De la clause résolutoire à l'expulsion : les jalons

Étape	Délai / fenêtre	Conséquence pour la trêve
Commandement de payer signifié avant le 20 septembre 2026	6 semaines → clause résolutoire avant le 1er novembre	Bail résilié avant la trêve ; assignation en constatation dès l'expiry ; exécution physique gelée jusqu'au 1er avril 2027
Commandement de payer signifié en octobre 2026	6 semaines → clause résolutoire pendant la trêve	Bail résilié de plein droit pendant la trêve ; jugement de constatation obtenu en hiver ; exécution physique au 1er avril 2027
1er novembre 2026	Début de la trêve (art. L. 412-6 CPCE)	Toute expulsion physique suspendue, sauf exceptions légales
Commandement de quitter les lieux + notification CCAPEX + demande de concours de la force publique	Instruction préfectorale : 2 à 6 mois	Déposée en octobre ou pendant la trêve, instruite en hiver ; exécution possible dès le 1er avril 2027 si accordée à temps
Nov. 2026 – mars 2027	Procédures judiciaires, jugements, commandements autorisés	Le dossier avance ; seule l'exécution physique est gelée
1er avril 2027	Reprise des exécutions physiques	Le commissaire de justice peut accéder au logement avec la police

Une clause résolutoire qui expire pendant la trêve reste juridiquement valide : le bail est résilié de plein droit. Ce qui attend, c'est l'exécution physique. Le bailleur peut donc assigner en constatation de résiliation dès que le délai est écoulé, obtenir un jugement pendant la trêve et exécuter à partir du 1er avril. Voir le mécanisme de la clause résolutoire en détail.

La CCAPEX : deux signalements, et un délai qui se suspend

Deux obligations de signalement jalonnent la procédure, et elles ne se déclenchent pas au même moment. Au stade du commandement de payer, le commissaire de justice qui le délivre doit le signaler à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Plus tard, dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, l'article L. 412-5 du Code des procédures civiles d'exécution lui impose d'en saisir le représentant de l'État dans le département, afin que celui-ci informe la CCAPEX — la commission prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 — et informe le ménage locataire qu'il peut saisir la commission de médiation au titre du droit au logement opposable.

La sanction est écrite dans le texte, et c'est le bailleur qu'elle pénalise : à défaut de saisine du représentant de l'État par le commissaire de justice, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu (art. L. 412-5 CPCE). Le délai de deux mois de l'article L. 412-1 ne court donc pas, et l'échéance d'exécution recule d'autant. L'obligation pèse sur l'officier ministériel, pas sur le bailleur — mais c'est le bailleur qui encaisse le retard : vérifier que la saisine préfectorale a bien été faite fait partie du suivi du dossier, au même titre que la date du commandement. La CCAPEX, de son côté, ne suspend ni la trêve ni les délais judiciaires : elle peut recommander un accompagnement social du ménage, solliciter des délais ou mobiliser une solution de relogement, ce qui pèse sur l'instruction préfectorale de la demande de concours de la force publique.

Les exceptions que la loi ouvre

L'article L. 412-7 du CPCE et la loi Kasbarian du 27 juillet 2023 prévoient plusieurs exceptions. La première est le relogement décent et adapté proposé par le bailleur : si la solution correspond à la situation familiale de l'occupant, le juge peut autoriser l'exécution pendant la trêve. En pratique, difficile à mobiliser pour un particulier. La deuxième concerne les squatteurs — personnes entrées sans droit ni titre — qui restent expulsables par voie administrative en quarante-huit heures même en hiver. La procédure d'évacuation forcée des squats explique les conditions de cette voie rapide. Elle ne s'applique pas aux locataires en titre devenus défaillants : ceux-là restent sous la protection hivernale.

La trêve ne protège pas non plus contre la résiliation judiciaire du bail. Le tribunal peut prononcer la résiliation et fixer sa date d'effet pendant les cinq mois de suspension — c'est seulement l'acte matériel d'expulsion qui est interdit, pas le droit du bailleur à une décision.

Ce qu'il reste à faire en octobre

La fenêtre pour un commandement de payer qui expirerait avant le 1er novembre est désormais fermée — six semaines depuis fin septembre aurait suffi, mais pas depuis mi-octobre. Ce n'est pas une raison d'attendre. Un commandement signifié en octobre 2026 déclenchera la clause résolutoire pendant la trêve, ce qui permet d'obtenir un jugement de constatation en hiver et d'exécuter le 1er avril 2027 avec un dossier complet. Un bailleur qui attend le 1er avril pour engager la procédure la terminera, lui, à l'été 2027 au mieux.

Trois actions concrètes à enchaîner avant le 1er novembre : signifier le commandement de payer, programmer l'assignation judiciaire pour qu'elle soit audiencée dès janvier ou février 2027, et préparer la notification CCAPEX pour qu'elle suive le commandement de quitter les lieux dès le jugement rendu. Le diagnostic social et financier des impayés exigé par le décret d'août 2026 peut être lancé en parallèle — il ne suspend pas la procédure judiciaire et peut au contraire faciliter la décision du juge au printemps.

FAQ

La trêve hivernale suspend-elle aussi le dépôt d'une assignation au tribunal ?

Non. Pendant la trêve, le bailleur peut assigner, plaider et obtenir un jugement. Ce qui est interdit, c'est uniquement l'exécution physique de l'expulsion — l'acte par lequel le commissaire de justice, accompagné si nécessaire de la force publique, met l'occupant hors des lieux. La procédure judiciaire continue à son rythme normal pendant les cinq mois de suspension.

La clause résolutoire peut-elle prendre effet pendant la trêve hivernale ?

Oui. Si le commandement de payer reste infructueux six semaines après sa signification, la clause résolutoire produit son effet légal — le bail est résilié de plein droit — même si ce délai expire pendant la trêve. Ce qui est gelé, c'est l'exécution physique de l'expulsion, pas la résiliation du bail. Le bailleur peut obtenir un jugement constatant la résiliation pendant la trêve et exécuter à partir du 1er avril.

Le bailleur peut-il proposer un relogement pour contourner la trêve ?

Oui, à condition que le relogement proposé soit décent et adapté à la situation du ménage. Si ces conditions sont réunies, le juge peut autoriser l'exécution même pendant la trêve (art. L. 412-7 CPCE). En pratique, cette exception reste rarement utilisée par les bailleurs privés, car trouver et justifier un logement de substitution adapté est complexe.

Les squatteurs sont-ils protégés par la trêve hivernale ?

Non, pas via la procédure administrative. Depuis la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, les personnes entrées sans droit ni titre peuvent être expulsées par voie administrative en quarante-huit heures, y compris pendant la trêve. Cette exception ne vise que les entrées sans autorisation initiale — elle ne s'applique pas aux locataires en titre devenus défaillants.

Que se passe-t-il si le bailleur n'a pas demandé le concours de la force publique avant la trêve ?

Il peut le demander pendant la trêve. La demande adressée au préfet n'est pas soumise à la suspension hivernale : c'est seulement son exécution qui est gelée. Le délai d'instruction pouvant atteindre deux à six mois, une demande tardive peut décaler l'exécution à l'été 2027 voire au-delà. Mieux vaut la déposer dès que le commandement de quitter les lieux est délivré.

Ces échéances et procédures se pilotent plus simplement avec un logiciel de gestion locative comme ToutMonImmo.