Trêve hivernale 2026-2027 : le compte à rebours du bailleur avant le 1er novembre

EN RÉSUMÉ — La trêve hivernale 2026-2027 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Elle ne suspend pas les procédures judiciaires en cours : le bailleur peut assigner, plaider, obtenir un jugement, faire délivrer un commandement de quitter les lieux. Ce qu'elle gèle, c'est l'acte physique d'expulsion — le commissaire de justice ne peut pas mettre un occupant à la rue entre ces deux dates, sauf exception légale précise. Pour un propriétaire en procédure, chaque semaine perdue en septembre ou en octobre est une chance supprimée d'agir avant l'hiver. Pour celui dont le logement est occupé sans droit, les lois Kasbarian de 2023 et 2024 ont ouvert une fenêtre que la trêve n'obture pas.

Cinq mois pendant lesquels le titre exécutoire ne suffit pas

L'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution (CPCE) interdit tout acte d'expulsion du 1er novembre au 31 mars inclus, sans égard pour la qualité de l'occupant ni le caractère définitif du jugement. Un bailleur qui obtient un arrêt de cour d'appel le 2 novembre 2026 dispose d'un titre parfait — et ne peut légalement en faire usage pour expulser avant le 1er avril 2027. Cette suspension automatique surprend souvent les propriétaires qui associent la fin de la procédure à la fin de l'attente. Le titre ouvre un droit ; la trêve en diffère l'exercice de cinq mois.

L'incidence économique est directe et rarement chiffrée honnêtement. Un logement occupé par un locataire en impayé depuis janvier 2026, non libéré à la fin d'octobre, reste occupé et non encaissant jusqu'à l'été 2027 au mieux — en intégrant les délais d'audience post-trêve et la durée réelle de l'exécution. L'immobilisation de ce capital sans rendement pèse bien plus que les honoraires de procédure. C'est pourquoi le choix d'une garantie loyers impayés dès la signature du bail change radicalement le calcul : les loyers continuent d'être perçus même si l'expulsion prend dix-huit mois.

Ce que le bailleur peut — et doit — faire pendant la trêve

La trêve n'est pas une paralysie procédurale générale. Elle ne touche que l'acte matériel d'expulsion. Pendant les cinq mois concernés, le bailleur conserve la totalité de ses droits processuels :

• Saisir le tribunal judiciaire, déposer une assignation en référé ou au fond ;
• Plaider et obtenir un jugement de résiliation du bail assorti d'un titre exécutoire ;
• Faire délivrer par un commissaire de justice le commandement de quitter les lieux — la mise en demeure formelle qui ouvre le délai de deux mois avant expulsion ;
• Formuler auprès du préfet la demande de concours de la force publique, pour que l'exécution soit possible dès le 1er avril ;
• Continuer à percevoir, le cas échéant, les aides personnalisées au logement versées directement par la CAF en tiers payant.

La logique est celle d'un entrepôt : les pièces s'assemblent pendant l'hiver, le déménagement a lieu au printemps. Le bailleur qui entre dans la trêve sans jugement ne peut pas en sortir avec une expulsion le 2 avril ; il doit encore passer par l'audience, le délibéré et le délai du commandement de quitter les lieux — soit, en pratique, un départ du locataire au mieux à l'automne 2027.

Le commandement de quitter les lieux : la pièce maîtresse du calendrier pré-hivernal

C'est l'acte de commissaire de justice qui, après le jugement prononçant la résiliation, donne au locataire un préavis de deux mois pour libérer le logement. Si ce commandement est délivré avant le 1er octobre 2026, le délai de deux mois court avant que la trêve débute pleinement, mais l'exécution physique reste impossible en novembre : la tentative du commissaire de justice peut être programmée dès le 1er avril. L'enjeu stratégique est ailleurs : avoir le commandement délivré tôt permet de déposer la demande de concours de la force publique plus tôt, réduisant l'attente administrative au sortir de la trêve — délai qui peut atteindre deux à six mois selon le département.

Calendrier des étapes clés pour la trêve 2026-2027

Avant / pendant / après la trêve	Acte ou délai	Effet pour le bailleur
Avant le 30 sept. 2026	Jugement + commandement de quitter les lieux	Demande de concours de la force publique déposable dès octobre
Octobre 2026	Demande de concours de la force publique au préfet	Délai d'instruction de 2 à 6 mois — à lancer le plus tôt possible
1er novembre 2026	Début de la trêve (art. L. 412-6 CPCE)	Toute expulsion physique suspendue (sauf exceptions légales)
Nov. 2026 – mars 2027	Procédure judiciaire, jugements, commandements autorisés	Le dossier avance ; seule l'exécution est gelée
31 mars 2027 au soir	Fin de la trêve hivernale	L'expulsion peut être exécutée si le concours de la force publique est accordé
1er avril 2027	Reprise des exécutions	Le commissaire de justice peut accéder au logement avec la police

Les exceptions que les lois Kasbarian ont élargies depuis 2023

L'article L. 412-7 du CPCE prévoit des hypothèses dans lesquelles la trêve ne s'applique pas. Ces exceptions existaient avant 2023 ; la loi du 27 juillet 2023 en a ajouté une substantielle : les occupants entrés sans droit ni titre — les squatteurs, à distinguer des locataires en titre devenus défaillants — peuvent être expulsés par voie administrative en quarante-huit heures, y compris pendant la trêve. La procédure d'évacuation forcée échappe ainsi au gel hivernal. C'est une nuance capitale : la trêve protège ceux qui ont signé un bail, pas ceux qui ont pénétré de force.

Les autres exceptions codifiées à l'article L. 412-7 concernent :

• Le relogement décent et adapté à la situation du ménage, proposé par le bailleur ou un organisme ;
• La menace grave pour la sécurité des occupants ou du bâtiment ;
• Les immeubles faisant l'objet d'un arrêté de péril ou d'une procédure de démolition ;
• Les victimes de violences conjugales, pour qui l'expulsion du conjoint violent peut être ordonnée en urgence même en hiver.

Ce que la trêve hivernale ne fait pas, c'est protéger le locataire contre la résiliation judiciaire de son bail. Le tribunal peut prononcer la résiliation et fixer sa date d'effet pendant la trêve. C'est l'acte matériel d'expulsion — ouvrir la porte avec le commissaire de justice et la police — qui est suspendu, pas le droit du bailleur à une décision.

Agir en septembre, pas en novembre

La fenêtre d'action utile se ferme vite. Un bailleur qui découvre à l'automne qu'un impayé date de janvier 2026 et qu'aucune procédure n'a été engagée se retrouve dans la situation la moins favorable : lancer le commandement de payer en octobre, attendre les deux mois de délai de régularisation, saisir le tribunal — tout cela le projette au printemps 2027 pour l'audience, à l'été 2027 pour le jugement, et à l'automne 2027 pour l'exécution. Soit deux hivers perdus.

Le décret d'août 2026 sur le diagnostic social et financier des impayés impose désormais dans certains cas un diagnostic préalable à la procédure contentieuse, ce qui allonge encore la chronologie pour les locataires concernés. Le signal est net : toute procédure pour impayés confirmés doit être engagée dès le premier mois de retard, sans jamais attendre l'automne précédant la trêve pour y penser.

FAQ

La trêve hivernale suspend-elle aussi le dépôt d'une assignation au tribunal ?

Non. Pendant la trêve, le bailleur peut assigner, plaider et obtenir un jugement. Ce qui est interdit, c'est uniquement l'exécution physique de l'expulsion — l'acte par lequel le commissaire de justice, accompagné si nécessaire de la force publique, met l'occupant hors des lieux. La procédure judiciaire continue à son rythme normal pendant les cinq mois de suspension.

Le bailleur peut-il proposer un relogement pour contourner la trêve ?

Oui, à condition que le relogement soit décent et adapté à la situation du ménage. Si ces conditions sont réunies, le juge peut autoriser l'exécution même pendant la trêve (art. L. 412-7 CPCE). En pratique, cette exception reste rarement mobilisée par les bailleurs privés, car trouver et justifier un logement de substitution adapté est complexe et peut être contesté.

Un locataire peut-il quitter volontairement le logement pendant la trêve ?

Oui, sans aucune restriction. La trêve protège l'occupant contre une expulsion forcée ; elle ne l'empêche pas de rendre les clés de son propre chef. Si le locataire libère volontairement le logement, le bailleur en reprend possession immédiatement, sans attendre le 1er avril.

Les squatteurs sont-ils protégés par la trêve hivernale ?

Non, pas via la procédure administrative. Depuis la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, les personnes entrées sans droit ni titre peuvent être expulsées par voie administrative en quarante-huit heures, y compris pendant la trêve. Cette exception ne vise que les entrées sans autorisation initiale — elle ne s'applique pas aux locataires en titre devenus défaillants.

Que se passe-t-il si le bailleur n'a pas demandé le concours de la force publique avant la trêve ?

Il peut le demander pendant la trêve. La demande adressée au préfet n'est pas soumise à la suspension hivernale : c'est seulement son exécution qui est gelée. Le délai d'instruction atteignant parfois deux à six mois selon le département, une demande tardive peut décaler l'exécution à l'été 2027 voire au-delà. Mieux vaut déposer cette demande dès que le commandement de quitter les lieux est délivré.

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