Zone tendue 2027 : votre commune change-t-elle de statut au 1er janvier ?

EN RÉSUMÉ — Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, qui définit les 1 430 communes qualifiées de « zones tendues » au titre du 1° du I de l'article 232 du CGI, sera abrogé au 1er janvier 2027 par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026. La zone tendue n'est pas supprimée : elle se perpétue sous un nouveau fondement juridique. Mais cette substitution de textes n'est pas sans portée — plusieurs décrets réglementaires qui renvoient nommément au décret 2013-392, à commencer par le décret n° 2017-1198 sur l'encadrement des loyers de relocation, devront être mis à jour pour que le dispositif reste cohérent. Pour les bailleurs détenant des biens dans l'une de ces 1 430 communes, deux réflexes s'imposent : confirmer que leur bien figure bien sur la liste en vigueur, et surveiller la publication du décret de transposition avant fin décembre.

Un statut qui joue sur trois registres à la fois

La notion de « zone tendue » n'est pas un dispositif unique mais un carrefour juridique : plusieurs textes renvoient à la même liste de communes pour produire des effets distincts, qui s'accumulent silencieusement sur un même bien. C'est ce cumul qui rend le statut si structurant pour un bailleur, et si coûteux à ignorer.

Le préavis locataire réduit à un mois

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 pose la règle : dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements — soit les communes listées au 1° du I de l'article 232 du CGI —, le délai de préavis du locataire est ramené à un mois contre trois mois hors zone tendue. Pour un locataire qui donne congé en juillet pour libérer le bien fin août, la différence n'est pas théorique. Ce préavis d'un mois est un droit d'ordre public : le bail qui prévoirait un délai plus long serait nul sur ce point, et le bailleur ne peut pas y déroger contractuellement.

À ne pas confondre avec le préavis du bailleur, qui reste de six mois pour une location vide, qu'on soit en zone tendue ou non. La zone tendue ne modifie rien aux délais côté bailleur — uniquement côté locataire.

1 430 communes depuis 2013 : comment la liste fonctionne

Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 a défini les zones tendues en deux listes distinctes. La liste 1° — 1 430 communes réparties dans les grandes agglomérations (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Rennes, Nantes, Montpellier, Nice, Toulouse, Strasbourg et d'autres villes de plus de 50 000 habitants en déséquilibre marqué) — entraîne les trois effets principaux décrits dans cet article. La liste 2° — 2 259 communes — déclenche uniquement la taxe sur les logements vacants, sans les effets sur les loyers ni le préavis. Un bien peut relever de l'une sans l'autre.

La liste 1° a été modifiée à plusieurs reprises depuis 2013. La dernière mise à jour remonte au décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, qui a ajusté le périmètre de certaines agglomérations. Au 5 octobre 2026, le décompte s'établissait toujours à 1 430 communes.

Effet du statut zone tendue (liste 1°)	Texte de référence	Condition d'application	Situation au 31/12/2026
Préavis locataire réduit à 1 mois	Art. 15 II, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989	Logement loué à titre de résidence principale	Renvoi direct à la liste 1° du CGI — à surveiller lors de la bascule
Loyer de relocation encadré	Art. 18, loi n° 89-462 + décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017	Remise en location après départ ou vacance de plus de 18 mois	Décret 2017-1198 renvoie nommément à 2013-392 — mise à jour nécessaire
Taxe sur les logements vacants (TLV)	Art. 232 du CGI	Logement vacant depuis plus d'un an au 1er janvier de l'année d'imposition	Renvoi fiscal à la liste 1° — cohérence assurée par la loi de finances

Le 1er janvier 2027 : la liste change de fondement juridique

Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 abroge le décret 2013-392 à compter du 1er janvier 2027. Ce n'est pas une réduction ou une suppression des zones tendues : c'est un remplacement du texte fondateur. Le nouveau décret prend le relais avec sa propre liste de communes, fixée par son annexe. L'opération est plus une refonte juridique qu'une révision de fond — mais une abrogation totale, à la différence des modifications ponctuelles des années précédentes, oblige tous les textes réglementaires qui référençaient l'ancien décret à se mettre à jour.

Le précédent est bien documenté : la liste a déjà été modifiée cinq fois depuis 2013, via des décrets modificatifs qui s'ajoutaient au texte d'origine. Chaque fois, les renvois aval restaient valides car le texte de base subsistait. Avec une abrogation totale, la logique change. Les références à « l'annexe du décret n° 2013-392 » dans d'autres textes peuvent se retrouver orphelines le temps que les mises à jour nécessaires soient publiées.

L'encadrement des loyers reste en place, mais sur quel texte ?

C'est là l'angle mort de la transition. L'encadrement de l'évolution des loyers de relocation, régi par l'article 18 de la loi de 1989, s'applique aux communes listées par le décret n° 2017-1198, lequel renvoie explicitement aux communes définies par le décret 2013-392. Si, au 1er janvier 2027, ce renvoi n'est pas mis à jour pour désigner le nouveau décret 2026-831, le dispositif d'encadrement repose techniquement sur un texte abrogé.

Cette situation n'est pas sans précédent dans l'histoire réglementaire : des transitions de ce type ont déjà été gérées par une circulaire d'application ou une décision du Conseil d'État admettant la continuité par identité d'objet. Mais pour un bailleur qui fixe un loyer de relocation en janvier 2027, le doute sur l'applicabilité du plafond n'est pas purement théorique : une contestation locataire construite sur cette faille est juridiquement envisageable. La position la plus prudente est de traiter l'encadrement comme toujours en vigueur — ce qui, dans presque tous les cas, correspondra à la réalité dès la publication du texte de transposition.

Sur ce volet, une donnée rassure : le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 a reconduit l'encadrement jusqu'au 31 juillet 2027. Ce texte de reconduction aurait normalement dû intégrer le renvoi corrigé. L'incertitude porte donc sur la période du 1er au moment de publication du texte de correction.

L'encadrement des loyers par expérimentation, qui arrive à terme fin novembre 2026 dans les villes qui l'avaient adopté, est une question distincte — elle porte sur l'encadrement du niveau (loyer de référence) et non sur l'encadrement de l'évolution des loyers de relocation qui touche toute la zone tendue.

Ce que le bailleur doit faire avant la bascule

Trois vérifications pratiques avant le 31 décembre 2026 :

• Confirmer que votre commune est bien sur la liste 1°. La liste exhaustive figure dans l'annexe du décret 2013-392, consultable sur Légifrance dans sa version consolidée au 24 décembre 2025. Le code INSEE est le moyen le plus fiable — les homonymes de communes sont nombreux. Pour les biens situés dans une agglomération entre 50 000 et 200 000 habitants, le périmètre a évolué plusieurs fois depuis 2013 : vérifiez la version en vigueur, pas la version de 2013.
• Surveiller la publication du décret de transposition. Dès que le décret 2026-831 aura publié son annexe complète et que le renvoi du décret 2017-1198 sera mis à jour, la continuité sera formellement assurée. Il est raisonnable d'anticiper cette publication avant fin 2026.
• Appliquer l'encadrement du loyer de relocation comme si la zone tendue était confirmée. En cas de relocation sur la période de transition, traiter le bien comme soumis au plafond reste la position la moins risquée — et la plus conforme à l'intention législative constante depuis 2013.

Pour les biens potentiellement concernés par la taxe sur les logements vacants, le renvoi de l'article 232 du CGI à la liste 1° est généralement mis à jour par la loi de finances annuelle : il n'y a pas lieu d'anticiper une rupture sur ce volet fiscal spécifique.

FAQ

Comment savoir si ma commune est en zone tendue au 1er octobre 2026 ?

En consultant l'annexe du décret n° 2013-392 dans sa version consolidée sur Légifrance (article LEGIARTI000053155027, version en vigueur depuis le 24 décembre 2025). La liste est organisée par département et par agglomération, avec les codes INSEE. Le simulateur de service-public.fr permet également une vérification rapide — mais vérifiez la date de mise à jour du simulateur, car les mises à jour de la liste ne s'y répercutent pas toujours immédiatement.

La zone tendue change-t-elle les délais de préavis du bailleur ?

Non. Le préavis du bailleur pour mettre fin au bail — congé pour reprise, pour vente ou pour motif légitime et sérieux — reste de six mois avant le terme pour une location vide, qu'on soit en zone tendue ou non. La zone tendue réduit uniquement le préavis du locataire, de trois mois à un mois. C'est une confusion fréquente, souvent défavorable au bailleur qui se croit libre de récupérer son bien plus vite.

Qu'est-ce que la taxe sur les logements vacants a à voir avec la zone tendue ?

L'article 232 du CGI soumet à la TLV les logements situés dans les communes appartenant aux zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants — soit exactement les communes de la liste 1° du décret 2013-392. Si votre bien est vacant depuis plus d'un an au 1er janvier de l'année d'imposition et figure sur cette liste, vous êtes en principe redevable. La bascule vers le décret 2026-831 au 1er janvier 2027 ne supprime pas la taxe, mais le renvoi fiscal devra être actualisé — ce qui passe généralement par la loi de finances.

L'encadrement des loyers est-il automatique dans toutes les zones tendues ?

Non. Deux mécanismes coexistent. L'encadrement de l'évolution des loyers de relocation (art. 18 loi 89-462) s'applique à toutes les communes de la liste 1°. L'encadrement du niveau des loyers — avec un loyer de référence et un loyer de référence majoré — ne s'applique qu'aux communes qui l'ont expressément mis en place par arrêté préfectoral (Paris, Bordeaux, Lille, et quelques autres). Une commune en zone tendue peut donc être soumise à l'encadrement de relocation sans être soumise à l'encadrement du niveau.

Le décret 2026-831 ajoute-t-il ou retire-t-il des communes de la liste ?

Le contenu définitif sera fixé par l'annexe du décret 2026-831, consultable sur Légifrance. Ce que l'on sait : l'opération procède par abrogation totale plutôt que par modification partielle, ce qui laisse ouverte la question de l'ampleur des changements jusqu'à la publication de l'annexe. La prudence commande de considérer la situation de chaque commune inchangée tant que le nouveau texte n'est pas pleinement publié et vérifié.

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