IRL T3 2026 : la publication de mi-octobre approche — comment préparer la révision de vos loyers d'automne

EN RÉSUMÉ — L'INSEE publiera l'Indice de Référence des Loyers du troisième trimestre 2026 autour du 15 octobre — dans deux jours à peine. Les baux dont la clause de révision désigne le T3 comme trimestre de référence entrent dans leur fenêtre annuelle dès cette publication. La base de calcul est déjà connue depuis un an : 145,77 points, valeur du T3 2025 diffusée le 17 octobre 2025. C'est le dénominateur. Le numérateur — l'IRL T3 2026 — arrive sous quarante-huit heures. Ce qu'il faut préparer maintenant : identifier les baux concernés, rédiger la notification en laissant un blanc pour ce chiffre, et vérifier les trois obstacles qui peuvent bloquer la révision avant même que l'indice soit connu.

Quels baux utilisent l'IRL T3 comme trimestre de référence ?

La clause de révision d'un bail d'habitation précise le trimestre applicable à chaque revalorisation annuelle. Si elle désigne explicitement le troisième trimestre, la question est réglée. Si elle stipule « le dernier indice publié à la date anniversaire » (formulation fréquente dans les baux des années 2010-2020), c'est l'état de la publication INSEE à la date d'anniversaire qui tranche — et le T3 est généralement le dernier indice connu entre mi-octobre et mi-janvier de chaque année.

En pratique : un bail signé en novembre 2024 a probablement pour trimestre de référence le T3 2024, publié en octobre 2024. Chaque révision annuelle rapporte ensuite T3 de l'année N à T3 de l'année N−1. Un bail signé en mars 2023 a plus probablement pour trimestre de référence le T4 2022 ou le T1 2023. Seule la lecture du bail fait foi. Une erreur de trimestre dans la notification invalide non pas la clause, mais son exécution pour l'année concernée.

Période de signature du bail	Dernier IRL généralement publié à la signature	Trimestre de référence usuel
Mi-octobre au 31 décembre	T3 de la même année	T3
Janvier au 15 avril	T4 de l'année précédente	T4
Mi-avril au 15 juillet	T1 de la même année	T1
Mi-juillet au 15 octobre	T2 de la même année	T2

Ce tableau est un guide de lecture, pas une règle absolue : la date de publication exacte de chaque trimestre varie légèrement d'une année à l'autre (quelques jours d'écart). La vérification dans le bail reste impérative. Un bailleur qui révise sur le mauvais trimestre prend le risque d'une contestation du locataire — même si l'indice retenu lui est globalement favorable.

La base de calcul est connue depuis un an : T3 2025 à 145,77 points

La formule est invariable depuis la loi du 6 juillet 1989 : nouveau loyer = loyer en cours × (IRL T3 2026 ÷ IRL T3 2025), soit loyer en cours × (IRL T3 2026 ÷ 145,77). Ce calcul attend uniquement la publication du numérateur, dans quarante-huit heures.

Le dénominateur — 145,77 — est officiel depuis le 17 octobre 2025. Il résulte d'une progression de seulement +0,87 % sur un an : c'est la plus faible hausse du T3 depuis cinq ans, après deux années à +3,5 % (plafond légal instauré par la loi pouvoir d'achat d'août 2022) et un atterrissage progressif. La trajectoire sur cinq ans est parlante.

L'évolution de l'IRL T3 sur cinq ans

Trimestre	Indice (points)	Glissement annuel
T3 2022	136,27	+3,49 % (bouclier loyer, plafond 3,5 %)
T3 2023	141,03	+3,50 % (plafond légal atteint)
T3 2024	144,51	+2,47 %
T3 2025	145,77	+0,87 %
T3 2026	Publication prévue le 15 octobre 2026	—

À titre de comparaison, le T2 2026 s'établissait à +1,15 % sur un an. Ce que donnera le T3 2026 reste à découvrir : l'IRL suit l'inflation sur douze mois glissants, et aucune anticipation ne remplace l'indice officiel. La seule certitude à date est que votre loyer ne peut être révisé qu'à partir du chiffre que l'INSEE publiera, jamais avant. Pour la mécanique complète de la formule et un exemple chiffré, voir l'article sur l'IRL T2 2026.

Ce que vous pouvez préparer avant le 15 octobre

Attendre passivement l'indice est une erreur d'organisation. Deux jours suffisent à tout préparer, et dès la publication, chaque journée compte : la révision ne vaut que pour l'avenir, et l'oubli d'une année est une perte définitive.

Les trois freins à vérifier avant d'envoyer la notification

Avant même de lancer la notification, trois blocages peuvent rendre la révision impossible ou partielle — indépendamment de la valeur de l'indice.

• Le logement est classé F ou G au DPE. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'une passoire thermique est gelé : aucune révision IRL n'est possible tant que des travaux n'ont pas relevé le classement. La publication du T3 2026 n'y change rien. Voir le gel des loyers des passoires thermiques.
• La commune est soumise à l'encadrement des loyers. Dans les zones concernées, le loyer révisé ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Si l'application de l'IRL conduisait au-delà de ce plafond, c'est le plafond qui s'impose. Voir l'encadrement des loyers en 2026.
• Le bail ne contient pas de clause de révision. L'IRL ne s'applique pas de plein droit. Sans clause explicite inscrite dans le contrat, le loyer est figé jusqu'au renouvellement du bail. Ce n'est pas un problème légal : c'est une opportunité manquée que rien ne rattrape ensuite.

Si aucun de ces trois freins ne s'applique, la révision est possible dès la publication officielle du T3 2026.

La fenêtre d'action : un an, sans possibilité de rattrapage

L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 pose la règle avec clarté : la révision ne vaut que pour l'avenir. Un bailleur qui laisse passer la date anniversaire sans notifier ne peut pas réclamer rétroactivement la hausse des mois écoulés. Le droit d'agir existe encore dans l'année — il peut notifier jusqu'à douze mois après la date anniversaire — mais la période non réclamée est définitivement perdue. Sur un loyer de 900 € et une révision à +1 %, c'est 9 € par mois, soit plus de 100 € sur l'année qui disparaissent sans recours possible.

Sur un portefeuille de plusieurs lots dont plusieurs ont le T3 comme trimestre de référence, l'effet se cumule. La discipline calendaire est le seul vrai levier ici. Un rappel posé dans l'agenda au 15 octobre de chaque année coûte littéralement zéro. L'oubli, lui, coûte chaque fois — et le montant perdu n'est jamais spectaculaire à l'unité, ce qui explique précisément qu'il soit si souvent toléré.

Signaler la révision demande peu : une lettre recommandée, physique ou électronique, précisant l'ancien loyer, l'IRL T3 2025 (145,77 points, source INSEE du 17 octobre 2025), l'IRL T3 2026 (à compléter dès la publication), le nouveau loyer calculé et sa date d'effet. Deux références d'indice, deux valeurs, une source officiellement citée : c'est ce qui rend la révision incontestable en cas de contestation ultérieure. Les notifications imprecises — celles qui citent « l'IRL de cette année » sans trimestre ni valeur — sont régulièrement contestées par les locataires, avec raison.

FAQ

Quand l'INSEE publiera-t-il l'IRL du troisième trimestre 2026 ?

La publication est attendue autour du 15 octobre 2026, conformément au calendrier annuel. Le T3 2025 avait été publié le 17 octobre 2025 et le T3 2024 le 16 octobre 2024. L'indice officiel prime sur toute anticipation : ne calculez pas avec une valeur non encore diffusée.

Quel est l'IRL T3 2025, dénominateur du calcul de cette année ?

L'IRL T3 2025 s'établit à 145,77 points (publié par l'INSEE le 17 octobre 2025). C'est le dénominateur de la formule : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL T3 2026 ÷ 145,77). Ce calcul ne peut être finalisé qu'une fois l'IRL T3 2026 diffusé par l'INSEE.

Comment savoir si mon bail se révise sur l'IRL T3 ?

Lisez la clause de révision de votre bail : elle précise le trimestre de référence ou la notion de « dernier indice publié à la date anniversaire ». Si votre bail a été signé entre mi-octobre et mi-janvier d'une année donnée, le dernier IRL publié à cette date était généralement le T3. Seule la lecture du contrat fait foi.

Puis-je envoyer la notification de révision avant la publication officielle ?

Non. Vous pouvez préparer le courrier en laissant un blanc pour la valeur de l'IRL T3 2026, mais vous ne pouvez l'expédier qu'une fois l'indice officiel connu. Indiquez toujours dans la notification les deux valeurs (IRL N et IRL N−1), leur source INSEE et la date de publication : c'est ce qui rend la révision incontestable.

Que se passe-t-il si j'oublie de réviser mon loyer dans l'année ?

Le droit de révision ne disparaît pas, mais il se prescrit pour la période non réclamée. Si vous omettez la révision pendant un an, vous ne pouvez plus réclamer rétroactivement la hausse de cette période : la révision ne vaut que pour l'avenir. C'est une perte sèche, définitive, et répétée d'une année sur l'autre si l'oubli se reproduit.

La notification de révision de loyer fait partie des documents de location gratuits disponibles sur ToutMonImmo, prêts à être complétés dès la publication de l'indice.