TVA sur les travaux de rénovation en 2026 : 5,5 %, 10 % ou 20 % — le calcul que le bailleur ne doit pas déléguer

EN RÉSUMÉ — Les travaux réalisés dans un logement locatif ne sont pas tous taxés au même taux de TVA. L'article 278-0 bis A du code général des impôts (CGI) prévoit un taux de 5,5 % pour les travaux d'amélioration énergétique ; l'article 279-0 bis retient 10 % pour la rénovation courante d'un bien achevé depuis plus de deux ans ; tout le reste — construction neuve, agrandissement, fourniture d'équipements ménagers — relève du taux normal de 20 %. Sur un chantier de 80 000 € hors taxes, la différence entre 5,5 % et 20 % représente 11 600 € de TVA. Or c'est le bailleur, pas l'artisan, qui signe l'attestation qui fonde l'application du taux réduit — et qui engage sa responsabilité si elle est inexacte.

Trois taux, une logique : la carte à connaître avant tout devis

La logique du barème est simple : plus les travaux s'éloignent de la rénovation d'un bâtiment existant, plus le taux monte. Un appartement construit en 1975 peut bénéficier des taux réduits pour sa rénovation. Un agrandissement de la même surface, posé sur ce même appartement, sera toujours facturé à 20 % — parce qu'il s'agit d'une construction nouvelle, peu importe l'ancienneté du bâtiment hôte.

Nature des travaux	Taux TVA	Texte de référence	Condition d'ancienneté
Amélioration de la performance énergétique (isolation, chauffage, VMC double flux, ENR)	5,5 %	CGI art. 278-0 bis A	Logement d'habitation achevé depuis plus de 2 ans
Rénovation, transformation, aménagement, entretien courant	10 %	CGI art. 279-0 bis	Logement d'habitation achevé depuis plus de 2 ans
Construction neuve, agrandissement, travaux sur immeuble de moins de 2 ans, fourniture d'équipements ménagers distincts	20 %	Taux normal — aucun texte de réduction	S'applique par défaut

Ces taux ne se cumulent pas sur un même poste de travaux, mais coexistent souvent sur une même facture. Un chantier qui mêle isolation de toiture (5,5 %), réfection des sols (10 %) et construction d'une véranda (20 %) peut légitimement porter les trois taux — à condition que chaque ligne soit clairement identifiée. La ventilation fictive ou approximative est ce qui attire les redressements.

Le 5,5 % : une liste fermée, pas un avantage automatique

L'article 278-0 bis A du CGI dresse une liste limitative des travaux éligibles au taux de 5,5 %. Ce n'est pas un avantage général « pour tout ce qui touche à l'énergie » : seuls les travaux qui y figurent sont couverts. En font partie l'isolation thermique des parois opaques (murs, planchers bas, toitures-terrasses) et des parois vitrées (fenêtres, portes-fenêtres, volets isolants), l'installation ou le remplacement de systèmes de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ou à rendement amélioré — pompes à chaleur, chaudières à condensation, chauffe-eau thermodynamiques —, la production d'eau chaude sanitaire à énergie solaire, l'installation de panneaux photovoltaïques, et la ventilation mécanique contrôlée à double flux.

À l'inverse, restent hors liste — donc à 10 % au mieux — le simple ravalement de façade sans isolation thermique par l'extérieur, la VMC simple flux, le remplacement de radiateurs électriques à accumulation par des convecteurs standards, ou encore l'installation d'un poêle à bois en complément d'un autre système principal. Un devis qui applique 5,5 % à ces postes est erroné, et c'est le bailleur qui en portera les conséquences si l'attestation a été signée sans vérification.

RGE et TVA : deux régimes distincts

Un point souvent mal compris : le taux de 5,5 % ne requiert pas que l'artisan soit labellisé RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). La certification RGE conditionne l'accès aux subventions — MaPrimeRénov' et les certificats d'économies d'énergie — pas le taux fiscal. Un artisan non-RGE peut donc légalement facturer 5,5 % sur une isolation éligible. Inversement, un artisan RGE qui réalise des travaux hors liste ne peut pas s'en prévaloir pour appliquer 5,5 % en dehors des travaux énergétiques définis par le CGI.

Le 10 % : la rénovation courante d'un logement ancien

L'article 279-0 bis couvre les « travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien » portant sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans. La formule est large — la plupart de ce qu'un bailleur engage comme travaux y entre : réfection des sols, peinture intérieure et extérieure, rénovation de salle de bain ou de cuisine, remplacement de menuiseries non éligibles à 5,5 %, mise aux normes électriques, travaux de maçonnerie intérieure hors agrandissement.

Ce qui en sort : tout ce qui constitue une construction nouvelle ou un agrandissement de surface, la fourniture d'équipements ménagers séparément facturés (un cuisiniste qui vend et pose une cuisine facture l'équipement à 20 % et la pose à 10 %, sur des lignes distinctes), et les travaux sur des immeubles achevés depuis moins de deux ans. La date d'achèvement est celle du dépôt de la déclaration d'achèvement de travaux, pas la date d'acquisition du bien par l'actuel propriétaire.

Pourquoi l'attestation est votre problème, pas celui de l'artisan

Pour appliquer les taux de 5,5 % ou 10 %, l'entrepreneur doit détenir une attestation signée par le donneur d'ordre — vous. Ce document certifie que le logement est à usage d'habitation, qu'il est achevé depuis plus de deux ans, et que la nature des travaux correspond à ce qui est décrit dans la facture. L'attestation est un justificatif fiscal : sans elle, le taux réduit appliqué n'a pas de base documentaire en cas de contrôle.

La conséquence d'une attestation erronée est double. D'un côté, l'artisan qui a appliqué un taux réduit peut se retourner contre vous pour récupérer la différence de TVA si l'erreur lui est imputée par l'administration. De l'autre, l'administration peut engager votre responsabilité solidaire si elle juge que vous avez sciemment fourni une attestation inexacte. En pratique, les artisans professionnels remettent ce document à signer en même temps que le devis. Si vous ne le recevez pas, demandez-le — et vérifiez que l'ancienneté du bien et la nature des travaux sont bien renseignées avant de signer.

Les bailleurs qui font rénover plusieurs logements simultanément ont parfois le réflexe de signer les attestations en lot sans les lire. C'est là que les erreurs se nichent : un logement neuf parmi les anciens, un poste d'agrandissement glissé dans un chantier de rénovation. Le contrôle prend cinq minutes par devis ; il peut éviter un rappel de TVA plusieurs années plus tard.

Ce que ça change pour un LMNP, une SCI ou un marchand de biens

Pour un bailleur personne physique — revenus fonciers ou LMNP sans option TVA —, la TVA est un coût définitif. Elle ne se récupère pas. Le taux réduit a donc un impact direct sur le montant décaissé : un chantier de 80 000 € HT coûte 84 400 € TTC à 5,5 %, 88 000 € à 10 % et 96 000 € à 20 %. Ces 11 600 € de différence entre les deux extrêmes sont réels et immédiats, sans compensation fiscale ultérieure. C'est la raison pour laquelle vérifier le taux sur chaque devis vaut la peine — même sur un devis de 10 000 €, la différence entre 5,5 % et 20 % atteint 1 450 €.

Pour un LMNP qui a opté pour la TVA en fournissant des services para-hôteliers, la déduction de TVA s'applique et la question du taux n'affecte que le préfinancement. Ces cas restent minoritaires dans la location meublée standard. Pour une SCI à l'IS ou un marchand de biens assujetti, la TVA en amont sur les travaux est récupérable, mais le droit à déduction dépend du régime appliqué à la cession finale — une question à traiter spécifiquement avec un expert-comptable si la TVA sur marge est envisagée.

Un point de méthode pour les bailleurs au régime foncier réel : le déficit foncier sur travaux de rénovation énergétique se calcule sur le montant TTC pour un non-assujetti à la TVA. Réduire la facture grâce à un taux correct diminue donc le montant déductible — mais diminue aussi le décaissement réel, ce qui compte d'abord dans la trésorerie du chantier.

FAQ

Mon artisan m'a facturé 20 % sur une rénovation d'une maison de 1990 — est-ce correct ?

Pas nécessairement. Si les travaux entrent dans la catégorie rénovation, transformation ou entretien d'un logement achevé depuis plus de deux ans, le taux applicable est 10 % selon l'article 279-0 bis du CGI. Si les travaux portent sur l'amélioration énergétique — isolation, remplacement de chauffage ou de VMC double flux —, c'est 5,5 %. L'artisan peut émettre une facture rectificative si le taux était erroné. Demandez-lui de justifier le taux retenu en précisant la nature exacte des travaux.

Le taux de 5,5 % exige-t-il que l'artisan soit certifié RGE ?

Non. La certification RGE conditionne l'accès aux aides financières comme MaPrimeRénov' ou les CEE — pas le taux de TVA de 5,5 %. Ces deux régimes sont indépendants. Un artisan non-RGE peut légalement facturer 5,5 % sur des travaux d'isolation ou de remplacement de chaudière éligibles au sens de l'article 278-0 bis A du CGI.

En tant que bailleur, puis-je récupérer la TVA sur mes travaux de rénovation ?

Non, si vous relevez des revenus fonciers ou du régime LMNP sans option TVA : vous n'êtes pas assujetti et ne pouvez pas déduire la TVA en aval. Le taux réduit abaisse directement le montant de la facture — c'est votre seul avantage. Pour une SCI à l'IS ou un marchand de biens assujetti à la TVA, les règles de déduction s'appliquent mais varient selon le régime de la cession finale.

L'attestation TVA est-elle obligatoire pour les travaux à 10 % ?

Oui. Pour appliquer le taux de 10 %, l'entrepreneur doit détenir une attestation signée par vous, confirmant que le logement est à usage d'habitation, achevé depuis plus de deux ans, et que les travaux correspondent à leur description. Sans elle, l'artisan prend le risque d'un redressement. Si l'attestation est inexacte — parce que vous avez mal déclaré l'ancienneté ou la nature du bien —, vous êtes solidairement responsable du rappel de TVA.

Comment s'applique la TVA si ma facture mélange isolation (5,5 %) et peinture intérieure (10 %) ?

Chaque ligne est taxée à son taux propre. L'artisan doit les distinguer clairement dans la facture : l'isolation des murs à 5,5 %, la peinture à 10 %. Si un poste mixte n'est pas ventilé, le taux le plus élevé (10 %) s'applique à l'ensemble par précaution. Une ventilation fictive visant à minorer la part soumise au taux normal constitue une fraude fiscale.

Le taux de TVA appliqué à un chantier de rénovation fait partie du calcul réel de la rentabilité d'un bien — au même titre que le loyer, les charges et le crédit. Un outil de calcul de rentabilité locative permet d'intégrer ces coûts de travaux pour mesurer l'impact net sur le rendement.