Journal des recettes et des charges, bien par bien
Chaque loyer encaissé et chaque dépense sont enregistrés et catégorisés au fil de l’eau, dans un registre comptable LMNP ou LMP distinct de vos biens loués nus.
Comptabilité LMNP et LMP
Comptabilité LMNP : tenez vos comptes au réel, sans tableur.
Au régime réel, la comptabilité LMNP consiste à enregistrer vos loyers et vos charges, à amortir le logement et le mobilier, puis à déclarer le résultat sur la 2031-SD et la 2042 C PRO. Tout Mon Immo fait ce travail au fil de l’année ; la télétransmission de la liasse reste à votre comptable.
Gratuit jusqu’à 2 biens • Sans carte bancaire • Mis à jour : octobre 2026
Micro-BIC ou réel : quand faut-il une comptabilité ?
Une location meublée de longue durée relève du micro-BIC tant que les recettes ne dépassent pas 77 700 € par an, sauf si vous optez pour le réel. Les deux régimes n’imposent pas les mêmes obligations.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Base imposable | Recettes moins un abattement forfaitaire de 50 % | Recettes moins charges réelles et amortissements |
| Comptabilité | Non : on déclare les recettes | Oui : recettes, charges, immobilisations |
| Déclaration | 2042 C PRO | 2031-SD, montants reportés sur la 2042 C PRO |
| Déficit | Impossible | Imputable sur les revenus de location meublée non professionnelle de l’année et des 10 années suivantes |
Source : Service-Public, fiche F32744 (revenus 2025, vérifiée le 15 avril 2026).
Un exemple chiffré : un studio meublé au réel
Hypothèses d’illustration : studio loué 9 000 € par an, partie bâtie amortissable de 127 500 € (terrain exclu, il ne s’amortit pas) sur 30 ans, mobilier de 6 000 € sur 7 ans. Ces durées sont des choix courants, à valider avec votre comptable ; ce ne sont pas des chiffres d’utilisateurs.
| Loyers encaissés | 9 000 € |
| − Taxe foncière | − 900 € |
| − Charges de copropriété non récupérables | − 1 200 € |
| − Assurance propriétaire non occupant | − 150 € |
| − Intérêts d'emprunt | − 2 400 € |
| Résultat avant amortissement | 4 350 € |
| Amortissements calculés (bâti 4 250 € + mobilier 857 €) | 5 107 € |
| Amortissement déductible cette année (plafonné) | − 4 350 € |
| Amortissement reporté sur les années suivantes | 757 € |
| Résultat imposable au réel | 0 € |
| Pour comparaison, au micro-BIC (50 %) | 4 500 € |
Ce qui se passe ici : les charges ramènent le résultat à 4 350 €, et l’amortissement calculé (5 107 €) est plus élevé. L’article 39 C du Code général des impôts plafonne alors la déduction au loyer diminué des autres charges : le résultat tombe à 0 €, sans déficit, et les 757 € restants sont reportés sur les exercices suivants.
C’est tout l’intérêt de tenir une comptabilité juste : un amortissement oublié ou mal reporté est un avantage perdu, et une durée mal choisie se corrige difficilement plusieurs années après.
Ce que les amortissements coûtent à la revente depuis 2025
La loi de finances pour 2025 a ajouté un III à l’article 150 VB du CGI : le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements admis en déduction. Selon impots.gouv.fr, la règle s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Concrètement, si 40 000 € d’amortissements ont été déduits pendant la détention, la plus-value brute est majorée de 40 000 € avant les abattements pour durée de détention. L’article prévoit des exceptions, notamment pour les résidences étudiantes et les résidences pour personnes âgées ou handicapées qu’il énumère.
D’où l’importance d’un historique d’amortissements exact et conservé : c’est lui qui servira au calcul le jour de la vente, parfois quinze ou vingt ans plus tard.
Ce que Tout Mon Immo fait pour votre comptabilité LMNP
Rapprochement bancaire
Les transactions de votre compte sont proposées en face des loyers attendus. Vous validez : rien n’est pointé sans vous.
Tableaux d’amortissement par composant
Bâti, mobilier, travaux : chaque immobilisation a sa durée et sa valeur nette comptable, année après année.
Récapitulatif pour la 2031 et report 2042 C PRO
Un PDF reprend recettes, charges, amortissements et résultat de l’exercice, et l’outil indique les montants à reporter sur la 2042 C PRO selon votre régime (micro-BIC, réel LMNP ou LMP).
Exports pour votre comptable
Exports FEC, Sage, Quadra et EBP, et accès partagé pour votre expert-comptable s’il produit la liasse.
Ce qu’il ne fait pas
- Télétransmettre la liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033 à l’administration.
- Remplir à votre place les formulaires officiels ou établir un bilan certifié.
- Vous délivrer un conseil fiscal personnalisé ou choisir votre régime.
Si vous confiez la liasse à un cabinet, votre précomptabilité lui arrive prête à importer : voir la précomptabilité immobilière et l’espace expert-comptable.
Combien ça coûte ?
- Gratuit jusqu’à 2 biens, sans carte bancaire.
- Formule Investisseur : 4,99 € par mois ou 49,90 € par an, jusqu’à 10 biens.
- Les mêmes biens servent aussi à la gestion locative : baux, quittances et loyers alimentent directement la comptabilité.
Détail des formules sur la page Tarifs.
Questions fréquentes sur la comptabilité LMNP
Au micro-BIC, non : vous déclarez vos recettes et l’administration applique un abattement de 50 % pour une location meublée de longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes. Au régime réel, oui : vous déterminez un résultat en déduisant charges et amortissements, et vous déposez la déclaration 2031-SD dont les montants se reportent sur la 2042 C PRO.
Selon Service-Public, vous êtes non professionnel si au moins l’une des deux conditions est remplie : les recettes de location meublée de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € par an, ou elles sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer.
Au réel, le prix du logement (hors terrain) et du mobilier est déduit sur plusieurs années sous forme d’amortissements. Pour une location consentie par une personne physique, l’article 39 C du Code général des impôts limite cette déduction au loyer diminué des autres charges : l’amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non déduite est reportée sur les années suivantes.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au régime réel diminuent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value (article 150 VB, III du CGI). Selon impots.gouv.fr, la règle vise les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Certaines résidences en sont exclues, notamment les résidences étudiantes et pour personnes âgées listées par l’article.
Non. Tout Mon Immo tient votre comptabilité au fil de l’année, calcule vos amortissements, prépare un récapitulatif de la 2031 et vous indique les montants à reporter sur la 2042 C PRO. La télétransmission de la liasse se fait ensuite par votre expert-comptable ou par un service de télédéclaration.
C’est gratuit jusqu’à 2 biens. Au-delà, la formule Investisseur coûte 4,99 € par mois ou 49,90 € par an et couvre jusqu’à 10 biens. Les tarifs à jour sont sur la page Tarifs.
Sources
- Service-Public — Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée (fiche F32744)
- Légifrance — Code général des impôts, article 39 C (amortissement des biens donnés en location)
- Légifrance — Code général des impôts, article 150 VB (prix d’acquisition et amortissements)
- impots.gouv.fr — Je vends un bien donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ?
Informations générales vérifiées en octobre 2026 ; elles ne remplacent pas l’avis d’un expert-comptable sur votre situation.
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5 assistants spécialisés — administratif, comptabilité, juridique, litiges, coordination
Bail de location gratuit
Vide, meublé, mobilité ou colocation — modèles conformes loi ALUR 2026
Bail numérique signé en ligne
Signature électronique des deux parties (art. 1366-1367 Code civil, eIDAS)
Lettre de préavis gratuite
Locataire ou propriétaire — 1 ou 3 mois selon la zone tendue
Inventaire mobilier meublé
Liste des équipements obligatoires (décret 31 juillet 2015)
Quittance de loyer gratuite
Génération et envoi automatiques chaque mois (art. 21 loi 89-462)
Avis d'échéance gratuit
Le pendant de la quittance, transmis avant le paiement du loyer
État des lieux numérique
Photos, signature électronique, comparaison entrée/sortie (décret 2016-382)
Calculateur de marge MDB
Marge brute, nette et % d'une opération d'achat-revente, en ligne