Cash-flow
Un flux de trésorerie en euros, par mois ou par an. Il répond à la question : « combien reste-t-il dans ma poche une fois tout payé ? »
Guide investisseur • Mis à jour : juillet 2026
Calcul de cash-flow immobilier : formule, exemple et TRI
Le cash-flow immobilier correspond à ce qu'il reste réellement dans votre trésorerie une fois toutes les dépenses payées : cash-flow = (loyers encaissés) − (mensualité de crédit + charges + taxe foncière + assurance + gestion + provisions). S'il est positif, votre bien vous rapporte chaque mois ; s'il est négatif, il demande un effort d'épargne. Ce guide détaille la formule, un exemple chiffré, et la différence entre cash-flow, rentabilité et TRI.
Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?
Le calcul repose sur une logique simple : on additionne toutes les recettes, on additionne toutes les dépenses, et l'on fait la différence. Les recettes se limitent le plus souvent aux loyers encaissés (charges récupérables comprises, puis reversées), auxquels peuvent s'ajouter les aides versées directement au bailleur (APL, allocations logement) et d'éventuels revenus annexes (parking, cave). Les dépenses, elles, sont plus nombreuses et s'oublient facilement.
Cash-flow annuel = Loyers encaissés − (Mensualités de crédit × 12 + Charges + Taxe foncière + Assurance + Gestion + Provisions)
Les postes de dépense à ne pas oublier
1
Mensualité de crédit
Capital + intérêts de votre prêt immobilier. C'est souvent le premier poste de dépense et celui qui fait basculer un cash-flow du positif au négatif.
2
Charges de copropriété
Part non récupérable des charges de copropriété : honoraires de syndic, entretien des parties communes, gros travaux votés en assemblée.
3
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par le propriétaire, à ramener au mois pour un calcul de cash-flow mensuel homogène.
4
Assurance et gestion
Assurance propriétaire non occupant (PNO), éventuelle garantie loyers impayés, et frais d'agence si vous déléguez la gestion locative.
5
Provisions et vacance
Provision pour travaux, entretien courant et vacance locative : un mois sans locataire par an ampute déjà les loyers de plus de 8 %.
Cash-flow brut, net et net après impôt
Le cash-flow brut ne déduit des loyers que la mensualité de crédit. Le cash-flow net retranche en plus toutes les charges d'exploitation. Enfin, le cash-flow net après impôt intègre l'impôt sur les revenus locatifs : c'est le montant réellement disponible. On raisonne au choix en mensuel (pour piloter sa trésorerie) ou en annuel (pour comparer des opérations).
Exemple chiffré (en euros)
Prenons un appartement loué 800 € par mois, financé par un crédit dont la mensualité s'élève à 620 €.
| Loyers encaissés (800 € × 12) | + 9 600 € |
| Mensualités de crédit (620 € × 12) | − 7 440 € |
| Charges de copropriété non récupérables | − 600 € |
| Taxe foncière | − 1 000 € |
| Assurance PNO | − 180 € |
| Provision travaux et vacance | − 400 € |
| Cash-flow annuel net | − 20 € |
Résultat : un cash-flow net d'environ − 20 € par an, soit un bien quasiment neutre avant impôt (moins de 2 € par mois d'effort). Modifiez une seule hypothèse — un loyer à 830 €, une taxe foncière plus basse ou un apport plus élevé — et le cash-flow bascule dans le vert. C'est toute la sensibilité d'un calcul de cash-flow locatif : chaque euro de dépense compte.
Quelle différence entre cash-flow, rentabilité et TRI ?
Ces trois indicateurs se complètent mais mesurent des choses différentes. Les confondre conduit à de mauvaises décisions : un bien très rentable sur le papier peut assécher votre trésorerie, et un cash-flow positif ne dit rien de la performance à la revente.
Rentabilité
Un pourcentage : le rapport entre les revenus et le capital investi. Elle permet de comparer deux biens indépendamment de leur montage financier.
TRI
Le taux de rendement interne intègre tous les flux dans le temps — apport, cash-flows et valeur de revente — et la valeur temps de l'argent.
En résumé : la rentabilité trie les projets, le cash-flow mesure la trésorerie mensuelle, et le TRI évalue la performance globale de l'opération, revente comprise. Un investisseur averti regarde les trois.
Qu'est-ce qu'un bon cash-flow ?
Il n'existe aucun seuil universel. Un bon cash-flow dépend de votre stratégie, de votre horizon et de votre capacité d'épargne. On distingue trois grandes situations.
Cash-flow positif
Le bien génère un excédent de trésorerie chaque mois. Adapté à une stratégie de rendement, il finance de nouveaux projets ou renforce votre épargne.
Cash-flow neutre
Le bien s'autofinance : les loyers couvrent exactement les dépenses. Vous constituez un patrimoine sans effort mensuel notable.
Cash-flow négatif
Un effort d'épargne mensuel est nécessaire. Cohérent dans une logique patrimoniale en marché tendu, à condition de le mesurer et de l'anticiper.
Une stratégie orientée rendement recherche un cash-flow positif dès la première année, souvent dans des villes moyennes ou sur de petites surfaces. Une stratégie patrimoniale peut accepter un cash-flow légèrement négatif dans un marché où la valorisation du bien et la faible vacance compensent l'effort d'épargne. Dans tous les cas, mieux vaut un cash-flow négatif connu et budgété qu'un cash-flow positif imaginaire fondé sur des charges sous-estimées.
Comment suivre son cash-flow dans le temps ?
Un calcul de cash-flow réalisé une fois avant l'achat vieillit vite : le loyer est révisé chaque année selon l'IRL, la taxe foncière augmente, un locataire part, des travaux surviennent. Suivre son cash-flow dans le temps suppose de rapprocher, mois après mois, les loyers réellement encaissés des dépenses réellement payées — un exercice fastidieux au tableur, où les formules se cassent et les hypothèses se perdent.
Tout Mon Immo calcule automatiquement, pour chaque bien, la rentabilité nette, le cash-flow et le TRI, puis consolide l'ensemble à l'échelle du portefeuille. Chaque loyer encaissé, chaque charge payée et chaque échéance de crédit alimente les indicateurs sans double saisie. Vous voyez d'un coup d'œil quels biens dégagent de la trésorerie et lesquels demandent un effort, et vous suivez l'évolution réelle de vos hypothèses de départ.
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Ressources complémentaires
FAQ — Cash-flow immobilier
Cette page est un guide d'information. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé ni une garantie de résultat : vos décisions dépendent de votre situation propre et méritent, si besoin, l'avis d'un professionnel.
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