Rentabilité locative à Aulnay-sous-Bois : méthode et points de vigilance

Classée en zone A, Aulnay-sous-Bois appartient au marché tendu francilien : la demande de logements y excède durablement l'offre, ce qui limite le risque de vacance sur les typologies courantes. La locataire type n'est cependant pas une étudiante mais plutôt un ménage salarié travaillant dans le nord-est parisien ou sur les plateformes logistiques et aéroportuaires voisines. Ce profil oriente naturellement vers les deux et trois pièces plutôt que vers le très petit surface.

Le rapport entre le coût d'acquisition et le loyer perçu reste plus favorable ici que dans les communes limitrophes de Paris, mais la contrepartie tient dans les charges. Beaucoup de copropriétés aulnaysiennes datent des années 1960 et 1970 et affrontent des travaux d'isolation et de remise aux normes énergétiques. Intégrez ces appels de fonds, la taxe foncière et le risque d'impayé avant de conclure. Le simulateur de ToutMonImmo permet de confronter ces postes à un loyer de marché.

Prix au m² à Aulnay-sous-Bois (ventes réelles)

3 307 €/m²

Prix médian au m²

3 367 €/m²

Prix moyen au m²

Calculé sur 472 transaction(s) réelle(s) (base DVF) entre 24/07/2023 et 24/07/2026, dans un rayon autour du centre d'Aulnay-sous-Bois. Source : Demandes de valeurs foncières (DVF), administration fiscale.

Repères d'Aulnay-sous-Bois

Population : 87 599 habitants (INSEE, millésime 2023). source

Zonage : zone A. source

Encadrement des loyers : non concerné.

L'usine automobile PSA d'Aulnay-sous-Bois, longtemps premier employeur industriel de la commune, a cessé sa production de véhicules en 2013 et son site a été reconverti.
La gare d'Aulnay-sous-Bois est desservie par le RER B et doit accueillir une station de la ligne 16 du Grand Paris Express.
Le territoire communal juxtapose un vaste tissu pavillonnaire au sud et de grands ensembles au nord, dont plusieurs font l'objet de programmes de rénovation urbaine.

Questions fréquentes

Le loyer est-il encadré à Aulnay-sous-Bois ?

La commune n'applique pas de plafonnement du niveau des loyers : elle n'appartient pas aux intercommunalités de Seine-Saint-Denis qui ont mis ce dispositif en place. Vous fixez donc librement le loyer initial, sous réserve des règles de révision en cours de bail et des dispositions applicables à la relocation en zone tendue.

Quelle typologie se loue le mieux à Aulnay-sous-Bois ?

Le tissu local, largement familial, absorbe bien les deux et trois pièces et les maisons de ville. Le studio y trouve moins aisément preneur qu'au cœur de l'agglomération, faute de population étudiante nombreuse sur place : vérifiez la profondeur réelle de la demande sur la typologie visée avant d'acheter.

Faut-il se méfier des copropriétés en rénovation urbaine ?

Pas systématiquement, mais la vigilance s'impose : demandez les procès-verbaux d'assemblée générale, le montant des impayés de charges et le calendrier des travaux votés. Un prix d'entrée bas s'accompagne parfois d'un plan pluriannuel qui absorbe plusieurs années de loyer net.

Calculer la rentabilité d'un bien à Aulnay-sous-Bois