Prix au mètre carré à Nice : ce que disent les ventes enregistrées

Préfecture des Alpes-Maritimes et deuxième ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur avec près de 358 000 habitants, Nice occupe un territoire coincé entre la Baie des Anges et l'amphithéâtre de collines qui la surplombe. Cette géométrie explique l'essentiel de la formation des valeurs : le foncier constructible y est rare, la façade littorale est déjà bâtie, et l'extension ne peut se faire qu'en hauteur ou vers les vallées du Paillon et du Var. Le bloc ci-dessus restitue la médiane observée sur les mutations enregistrées, sans estimation ni retraitement.

Les écarts internes sont considérables pour une commune de cette taille. Un appartement haussmannien du Carré d'or, un studio des ruelles du Vieux-Nice, une villa de Cimiez et un logement des grands ensembles de l'Ariane ne relèvent pas du même marché, alors qu'ils partagent le même code INSEE. S'ajoutent la vue mer, l'étage, la présence d'un ascenseur et l'exposition au bruit de l'aéroport ou de la voie Mathis, autant de facteurs que la médiane communale lisse par construction. Lisez-la comme un point de repère, pas comme la valeur de votre bien.

Prix au m² à Nice (ventes réelles)

4 825 €/m²

Prix médian au m²

5 023 €/m²

Prix moyen au m²

Calculé sur 474 transaction(s) réelle(s) (base DVF) entre 24/07/2023 et 24/07/2026, dans un rayon autour du centre de Nice. Source : Demandes de valeurs foncières (DVF), administration fiscale.

Repères de Nice

Population : 357 737 habitants (INSEE, millésime 2023). source

Zonage : zone A. source

Encadrement des loyers : non concerné.

Préfecture des Alpes-Maritimes, Nice s’étend entre la Baie des Anges et un amphithéâtre de collines qui limite l’extension du bâti.
Son aéroport international, l’un des premiers de France par le trafic, structure l’économie touristique et d’affaires de la ville.
Le Vieux-Nice et les villas de Cimiez cohabitent avec un réseau de tramway desservant l’est de la commune et la plaine du Var.

Questions fréquentes

Pourquoi le prix au m² varie-t-il autant d'un quartier niçois à l'autre ?

Parce que Nice superpose plusieurs marchés : front de mer et Carré d'or, tissu ancien du Vieux-Nice, collines résidentielles de Cimiez et Fabron, quartiers populaires de l'est. La vue mer et l'étage pèsent lourd, et deux immeubles voisins peuvent se situer dans des gammes très différentes.

Les résidences secondaires influencent-elles le marché niçois ?

Oui. La Côte d'Azur concentre une part inhabituellement élevée de logements occupés une partie de l'année seulement, achetés par des acquéreurs non résidents. Cette demande, moins sensible aux revenus locaux qu'ailleurs, soutient les valeurs des secteurs proches de la Promenade des Anglais.

D'où viennent les données affichées sur cette page ?

De la base DVF, publiée par la direction générale des finances publiques, qui recense les mutations immobilières effectivement signées et enregistrées. Il ne s'agit ni d'annonces, ni d'estimations d'agences, mais de prix de vente constatés sur la commune de Nice.

Calculer la rentabilité d'un bien à Nice